Si estás intentando vender tu piso o casa en Sevilla y te han dicho que hay un exceso de cabida, no eres el único. Es un problema mucho más común de lo que parece, sobre todo en viviendas antiguas, casas heredadas o inmuebles reformados hace años.

La buena noticia: tiene solución. La mala: si no se gestiona bien, puede bloquear una venta durante meses.

En este artículo te explico qué es el exceso de cabida, por qué aparece tanto en Sevilla y qué opciones reales tienes para solucionarlo sin perder al comprador.

🏠¿Qué es un exceso de cabida?

Dicho de manera sencilla: hay exceso de cabida cuando la superficie real de la vivienda es mayor que la que figura en el Registro de la Propiedad.

Ejemplo muy habitual:

- En el Registro: 85 m²

- En la realidad (y en Catastro): 97 m² Esa diferencia es el exceso de cabida.

🏠¿Por qué es tan común el exceso de cabida en Sevilla?

En Sevilla este problema aparece mucho por varios motivos:

-Viviendas antiguas del centro, Triana o Macarena .

-Casas ampliadas hace años sin actualizar escrituras, muy fácil encontrar estos casos en casas de pueblo.

-Reformas donde se cerraron patios, azoteas o terrazas.

-Errores antiguos de medición .

-Autoconstrucciones o ampliaciones en casas unifamiliares.

Antes no se le daba importancia… hasta que llega el momento de vender.

🏠¿Qué problemas genera el exceso de cabida al vender?

Aquí es donde empiezan los dolores de cabeza:

El banco puede rechazar la hipoteca Si el comprador necesita financiación, el banco suele exigir que Registro y realidad coincidan. Si no, la hipoteca se puede denegar.

El comprador se asusta cuando en notaría sale el problema, muchos compradores:

- Dudan.

- Piden rebaja.

- O directamente se retiran.

Retrasos importantes en la venta .Solucionar un exceso de cabida no es inmediato. Si se detecta tarde, la operación se paraliza.

🏠¿Se puede vender una vivienda con exceso de cabida?

Sí, pero depende del caso. Hay ventas que se cierran sin problema y otras que requieren regularizar antes. Lo importante es detectarlo a tiempo y elegir la mejor opción.

🏠Opciones reales para solucionar un exceso de cabida

1. Rectificación de cabida en el Registro es la solución más habitual cuando:

- La diferencia no es muy grande

- Catastro y realidad coinciden

Puede requerir:

- Informe técnico

- Certificación catastral

- Trámite notarial

2. Escritura de declaración de obra nueva Cuando el exceso se debe a:

- Ampliaciones

- Cierres

- Construcciones no declaradas( Aquí el proceso es más complejo, pero imprescindible en muchos casos).

3. Ajustar la venta según el comprador en algunos casos concretos:

- Comprador sin hipoteca

- Exceso asumible ( Se puede vender informando claramente, aunque no es lo ideal).

🏠¿Cuánto cuesta y cuánto tarda solucionar un exceso de cabida?

Depende mucho del caso, pero para que te hagas una idea orientativa en Sevilla:

🕒Plazo: de 1 a 3 meses (a veces más)

💸Coste: desde unos cientos de euros hasta varios miles si hay obra no declarada. Por eso es clave no esperar al último momento.

🏠El error más común: enterarse cuando ya hay comprador

Muchos propietarios descubren el exceso de cabida:  Al pedir la nota simple - En la tasación - En notaría 

👉En ese punto ya hay prisa,tensión y nervios por perder la venta.

🏠Recomendación profesional

Si vas a vender una vivienda en Sevilla:

1.Revisa superficie en Registro, Catastro y realidad Detecta el problema antes de publicar el anuncio

2.Busca una solución adaptada a tu caso concreto. Cada exceso de cabida es distinto. Lo que funciona para una vivienda en Triana puede no servir en Sevilla Este o en una casa del Aljarafe.

🏠¿Tienes un exceso de cabida y no sabes cómo afrontarlo?

Si quieres vender tu vivienda en Sevilla y no sabes si este problema puede afectarte, puedes consultarme sin compromiso. Revisar el caso a tiempo puede ser la diferencia entre vender bien… o quedarte bloqueado meses.